Ипотека жилища подразделяется на социальную и коммерческую . Необходимость такого разграничения была вызвана различием подходов к решению жилищной проблемы для граждан, имеющих относительно небольшие доходы и нуждающихся в улучшении жилищных условий, и граждан, имеющих средние доходы, которые могут приобрести жилье, взяв банковский кредит на рыночных условиях.
Основные принципы социальной ипотеки, реализованной через фонды развития жилищного строительства, были изложены в Постановлении Правительства РФ "О Федеральной целевой программе "Свой дом" от 27.06.1996 N 753. В нем определены условия предоставления из федерального бюджета средств на возвратной платной и срочной основе для граждан, состоящих на учете в улучшении жилищных условий, имеющих средства для оплаты части стоимости жилья, превышающей размер кредита, обладающих возможностью осуществить возврат долгосрочного кредита в период, не выходящий за пределы трудоспособного возраста. Период пользования средствами федерального бюджета - 10 - 25 лет, процентная ставка за пользование средствами для органов исполнительной власти субъектов РФ - не более 1/8 ставки ЦБ. Величина кредита не должна превышать 70% стоимости общей площади с учетом средней стоимости одного квадратного метра по социальной норме площади жилья в данном регионе.
Основные принципы коммерческой ипотеки, реализованной через банки, определены в Указе Президента РФ от 10.06.1994 N 1180, который ввел Положение о жилищных кредитах. В этом Положении определен порядок предоставления банками кредитов гражданам на строительство или приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества (ипотеки) и соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности, платности и возвратности; в качестве гарантии погашения банками жилищных кредитов для физических лиц возможно использование поручительства одного или более граждан, страховой компании и других юридических лиц; сумма выдаваемого кредита не должна превышать 70 % от стоимости строительства или приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии вложения заемщиком недостающих средств (собственных или полученных в виде субсидий из бюджетов или от предприятий) в размере не менее 30% стоимости кредитуемого объекта.
В стране зарегистрировано свыше 200 региональных и муниципальных фондов, активно развивающих социальную ипотеку для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и проживающих в квартирах ниже социальной нормы площади жилья на одного члена семьи.
С другой стороны, активно развиваются организационные структуры коммерческой ипотеки: действует ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее по тексту - "АИЖК") и его филиалы (АИЖК имеет соглашение о развитии ипотечной деятельности с 51 субъектом РФ), разворачивается деятельность фонда "США - Россия" и связанных с ним банков, начало работу Московское ипотечное агентство, а также активную работу на рынке проводят банки и инвестиционно-строительные компании, которые кредитуют население со средними доходами на рыночных условиях .
Наиболее полное отражение основных положений коммерческой ипотеки изложены в Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, принятой Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 N 28. В качестве главной цели Концепции определено "...создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных жилищных кредитов".
Одной из основных задач Федеральной целевой программы "Жилище" (2002 - 2010 годы и на период до 2013 года) в области обеспечения доступности жилья признано: "развитие эффективного рынка жилья и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность жилья для граждан с достаточной платежеспособностью, а также поддержка малоимущих граждан в улучшении жилищных условий за счет средств местных бюджетов в пределах установленных социальных стандартов".
В регионах социальную ипотеку активно поддерживают региональные и муниципальные руководители, которые выделяют для нее средства.
Наибольший интерес представляет калужский опыт. Беспрецедентно низкую ставку ипотечного кредита - 5% годовых (срок кредита до 10 лет)- предложила калужская областная администрация. Правда, эта ипотечная программа касается только молодых семей (до 30 лет), стоящих на учете в местных органах власти в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, и имеет своей целью заменить бесплатную выдачу жилья. Решение квартирного вопроса - не самоцель ипотечной программы, но попытка подобраться к демографической проблеме. Калужская область, как, впрочем, и большинство регионов центра России, вымирает. Только в 2003 году слегка увеличилась рождаемость. В новой системе интересны даже не столько сами займы, сколько льготы по ним. Например, по суммам льготных кредитов. Если молодая семья не имеет детей, то больше 30% от стоимости жилья областной бюджет ей не кредитует. При наличии одного ребенка - до 40%, двух детей - до 50% можно получить льготный кредит. При погашении льготного кредита также учитывается рождаемость. После рождения в семье первого ребенка с нее спишут 20% долга, второго - 30% долга. После рождения третьего ребенка область обещает простить молодой семье все ее долги, то есть, по сути, погасить за нее 50% стоимости квартиры. Для решения этой проблемы планируется как минимум выделять из областного бюджета 250 - 300 млн. рублей ежегодно .
Следует иметь в виду, что наличие права у некоторых граждан на дополнительную жилую площадь или дополнительную комнату не является основанием для признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Б. обратился в суд с иском о признании нуждающимся в улучшении жилищных условий, ссылаясь на то, что в соответствии со ст. 54 Положения о службе в органах внутренних дел (утвержденного Постановлением Верховного Совета РФ от 23 декабря 1992 г. N 4202-1) он имеет право на дополнительную жилую площадь, однако она ему не предоставлена.
Суд правильно отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.
Основания признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий перечислены в ст. 29 ЖК РСФСР, и из содержания данной нормы не следует, что граждане, имеющие право на дополнительную жилую площадь, признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий по указанным основаниям.
Статья 54 Положения о службе в органах внутренних дел, предусматривающая право некоторых категорий сотрудников внутренних дел на дополнительную жилую площадь или дополнительную комнату, также не устанавливает наличие этого права в качестве основания для признания гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Примечание: право на дополнительную жилую площадь учитывается при постановке на учет для улучшения жилищных условий, если это предусмотрено законом, как, например, в ст. 17 Федерального закона от 24 ноября 1995 г. N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации", устанавливающей право инвалидов на дополнительную жилую площадь в виде отдельной комнаты в соответствии с перечнем заболеваний, утверждаемым Правительством Российской Федерации (такой Перечень был утвержден Постановлением Правительства от 28 февраля 1996 г. N 214) .
Опыт ведущих фондов жилищного строительства был обобщен МАИФ в книге "Жилье. Комплексный взгляд". Для развития социальной ипотеки в регионах МАИФ приняла решение о создании общероссийской информационной системы "Динасайт "МАИФ".
Следует отметить, что социальная и коммерческая ипотека - это системы взаимодополняющие друг друга и направленные на решение жилищной проблемы населением, не имеющим возможности самостоятельно приобрести жилище и вынужденным переплачивать по ипотеке. Обе эти системы, в различной степени, нуждаются в государственной поддержке на федеральном, региональном и муниципальном уровнях. Чем весомее будет эта поддержка в организационном, юридическом и финансовом отношениях, тем более ускоренными темпами будет решаться жилищная проблема в стране .
Жилищная реформа в России пытается перенять зарубежные модели развития жилищной сферы, проверенные временем механизмы, показавшие высокую результативность. Например, подписан Генеральный контракт о совместной реализации инвестиционно-строительных жилищных проектов на территории Российской Федерации между венгерской компанией "I.I.H.H.-Consulting" и ФГУП "Федеральный инвестиционный строительный центр", Федеративной Республикой Германии, Министерством инфраструктуры Республики Польша, Министерством жилищного строительства и городского развития США и др. Ведется сотрудничество между Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (ныне Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству) и Минсельхозом России в рамках Федеральной целевой программы "Социальное развитие села до 2010 года", с использованием экспериментальных пилотных проектов строительства жилья в сельской местности, применяя механизмы ипотечного кредитования в Чувашской Республике и Республике Мордовия, в Вологодской области и других регионах .
Однако опыт других стран в чистом виде перенести в российские условия невозможно . Вместе с тем что является очевидным и заслуживающим использования, так это зарубежный правовой опыт, где в ипотечных отношениях превалирует защита прав и законных интересов залогодателя как наиболее слабой в финансовом отношении и не защищенной в правовом отношении стороны. Поэтому залогодатели должны обладать всей информацией об ипотечном кредите, знать свои права и обязанности, иметь представление о последствиях невыполнения ипотечных обязательств.
Такие попытки, как было изложено выше, наталкиваются на отсутствие адекватной нормативной базы и должного теоретического обоснования.
Похожие рефераты:
- Социальная и коммерческая ипотека –проблемы развития
Ипотека жилища подразделяется на социальную и коммерческую . Необходимость такого разграничения была вызвана различием подходов к решению жилищной проблемы для граждан, имеющих относительно...- Проблемы развития торгового предприятия
По данным Федеральной службы государственной статистики, темп роста розничной торговли в РФ в сопоставимых ценах в последние 5 лет составлял 15-20% в год. Совокупный товарооборот розничной ...- Проблемы и перспективы развития деятельности негосударственных пенсионных фондов в РФ
Рассмотрим некоторые проблемные аспекты деятельности негосударственных пенсионных фондов. Такие проблемы, на наш взгляд, необходимо сгруппировать по следующим основаниям:
- проблемы законода...- Организационно-экономические проблемы развития системы управления городом
Выделение однородных территорий (подзон) с учетом социально-экономических, демографических, производственных, рекреационных связей с городом подчеркивает общность проблем землепользования, ...- Проблемы развития жилищной сферы на примере Москвы и регионов
В социальной подсистеме сферы услуг выделены такие инфраструктурные дефициты, как: несистемность институтов инфраструктуры социального сервиса, слабость информационной поддержки, недостаточ...
|
Дипломные работы 
